マンションをつくるぞ

本を纏めるのに時間がかかってしまった。下記は現状の自分自身の考えのまとめ。

１．住まいに求める現時点の一番の条件
①奥さんが子育てしながら会社に通うには、アクセス重視。都心に近いこと。
②広さは８０㎡以上欲しい。
③子育て環境が良いこと。

２．課題
高い。

３．解決策（現状の案）
①ディベロッパーのコスト・利益が省け、相場の８０％程度で買える可能性があるコーポラティブが良いのではないか。
②コーディネーター主導型でもコストがかかる（10％程度？）。これも可能ならカットできないかトライしてみて、最大限のコストカットを実現したい。
③デザイナーズマンションのように凝った作りである必要はない。質実剛健。合格点と思われる基本性能が確保されれば良い。

４．リスク・課題
①手間はかかる。当然である。２０％のコストカット、１０００万円程度を稼ぐには労力が必要。
②土地探しをどう効率的に行うか。この辺は素人の弱いところ。
③構造や材料、住宅の基本性能に関わる部分をどう考えるか。RC造か。ハウスメーカーのALC構造やPCコンクリ造でも良いのか。
④設計士をどう選定するか。素人の弱点。
⑤建設組合のリスクがある。時間をかけたにも関わらず、誰かがローン不適格だと頓挫しかねない（労力が無題に）。或いは、不測のコストが発生する（メリットが打ち消される）。やはりこのリスクを最小化するには、友人など既に知っている仲間内でやるしかない。
⑥何人でやるのか。住民主導型の場合、あまり人数が多くなってもコーディネーターなしで纏めきれると思えない。また、複雑な配分にすると、負担割合をどうやって決めればよいのか難しい。シンプルにするには、4人とかで、４階建てのマンションを建設し、同じ㎡数（各階ごと）を分け合う方が良いのではないか。
⑦上記の場合、４階と1階で同じ価格でいいのか。この解決としては、全員で幾らが適切な価格と思うか入札を行い、一番高かった価格を先ず各階の価格（負担割合）として決定し、その上で再度抽選を行う方法であればフェアではないか。
⑧引渡後、メンテナンスをどうすればいいのか。揉めないか。
ここは現状、どうやって解決したらいいのか良く分からない。例えば10戸以上あれば、多数決で良いだろう。数の論理に従わざるを得ないと納得しやすい。ただ、友達4人で4階建てマンションを共有する場合、4人の多数決は微妙だ。ある家族が「外壁が汚れたから清掃しよう」と言い出したとして、他の家族は金銭的に厳しく余計な出費は避けたいと思う化も知れない。事前に修繕計画を作り、その通りにやっていけばいいのだろうが、修繕計画通りに行くのだろうか。不測の修繕が必要となったとき（誰かが修繕すべきだ、修繕したいと言い出したとき）、4人での多数決だと納得感が得られるか良く分からない。
また、30年・50年と経った後、いつ建て壊して処分するのか、どうやって決めればよいのか。これも4人で決めるとなると、多数決だから自分の意見が通らなくても仕方がないという割り切りができるか。
⑨入居後、誰かメンバーが抜ける（売却する）場合のリスク。転勤や地元に帰る、離婚等々の事情で、メンバーがマンションを売却して去ることも当然ありえる。この場合、新たな入居者が入ってくる。4人で始めて、1人が抜ける程度であれば良いが、最悪3人抜けた場合、残った１人は全く知らない3人と運命共同体を維持していかなければならない。設立メンバーの4人であれば、上記⑧の課題も解決していけそうだが、3人抜けたとしたら⑧の課題は深刻化する。ここの解決方法も良く分からない。

この辺が、今のところの考えです。

友人の一級建築士（沼ちゃん）にも相談してみたので、その相談結果を別途纏めます。